Как безопасно купить залоговую квартиру у банка

Насколько выгодна покупка залогового имущества у банка

Многие люди полагают, что купить конфискованную квартиру можно если не даром, то с огромной скидкой. Такое мнение не совсем соответствует действительности.

Дело в том, что банки не хотят связываться с нерентабельными квартирами в плохом состоянии. Самые выгодные кредиты можно получить под покупку жилья в новостройке, пользующейся спросом, соответственно, банк не выставит на продажу «убитую» хрущевку на окраине.

Документы по таким квартирам уже проходили проверку, когда оформлялась ипотека, а значит шанс нарваться на неприятный сюрприз, который может поставить сделку под угрозу, достаточно невелик. При этом покупатели полагают, что могут приобрести такое жилье дешево, но это не так.

Шанс сэкономить есть, но экономия будет не столь большой, как принято считать. Ни банк, ни бывший владелец не заинтересованы в чрезмерном снижении цены.

Если квартира в хорошем состоянии и находится на уровне аналогичных «беззалоговых» объектов, она, скорее всего, будет продаваться по рыночной цене. В случае публичных торгов может появиться скидка, но вряд ли она окажется большой — обычно 5-6%.

При этом есть еще неснятое залоговое обременение, которое покупателю иногда приходится снимать самостоятельно. Снять его можно после перехода прав собственности, что создает лишние неудобства и сложности, ведь придется дополнительно учитывать интересы банка и бывшего владельца.

К тому же это повлечет за собой дополнительные расходы и повысит общую сумму затрат на покупку.

Четких критериев, определяющих цену залогового имущества на рынке жилья, не существует. Цена, как правило, зависит от способа продажи.

Например, банк может предложить должнику такой вариант:

  • банк заключает с должником соглашение о переходе прав на заложенное имущество;
  • затем выставляет квартиру на продажу;
  • после продажи погашает задолженность заемщика и штрафные санкции;
  • оставшиеся денежные средства направляет заемщику.

В этом случае квартира практически всегда продается по рыночной цене и никакой денежной выгоды покупатель не получает.

Покупка в ипотеку. Банк продает залоговую квартиру новому клиенту, который обратился за ипотечным кредитом. У некоторых банков даже есть подборка специальных предложений, привлекательных для покупателей, которые приобретают квартиры и одновременно становятся заемщиками.

Дополнительным стимулом для совершения сделки и получения кредита служит сниженная на 1–2 пункта процентная ставка.

В этом случае новый собственник квартиры также платит за нее рыночную стоимость, но выигрывает на ставке по ипотечному кредиту – если бы он просто обратился за займом, без приобретения заложенной недвижимости, ипотеку банк выдал бы ему на общих условиях, а не по сниженной ставке.

Покупка квартиры на открытом аукционе. Здесь есть нюанс – на открытый аукцион квартира может попасть только по решению суда. И начальную ликвидационную стоимость тоже определяет суд, опираясь на мнение оценочной комиссии и банка-кредитора.

Мнение эксперта
Васильев Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Как правило, цена на такие квартиры может быть ниже рыночной стоимости в среднем на 25–30%. Это связано с тем, что банк заинтересован как можно скорее продать объект.

Ведь в данном случае банку важнее не нажиться на квартире, а быстро и сполна вернуть выданные в кредит деньги. Как раз этот способ позволяет приобрести хороший объект по цене ниже рыночной и, следовательно, наиболее выгоден для возможного покупателя.

Именно про этот вариант ходят слухи, что буквально за копейки можно купить царские чертоги.

к содержанию ↑

На публичных торгах

Если заемщик давно не платит по кредиту, но при этом не готов продавать квартиру добровольно, чтобы выплатить банку сумму задолженности и набежавшие штрафные санкции, банк может обратиться в суд за принудительным взысканием.

Судебная практика по ипотечным спорам складывается в пользу кредиторов. В соответствии с требованиями закона, если квартиры куплена в ипотеку и находится в залоге у банка, суд может вынести решение о принудительной продаже, даже если это жилье у семьи единственное.

Когда семья из Курганинска перестала платить ежемесячные платежи, банк подал исковое заявление, и суд вынес решение о продаже заложенного дома в счет погашения задолженности . Несмотря на то что этот дом был единственным жильем семьи с двумя несовершеннолетними детьми.

В случае когда суд выносит решение о реализации заложенного имущества, квартиру выставляют на публичные торги. Их проводят на персональных интернет-площадках кредитных организаций либо на специализированных платформах.

Например, есть продажа залогового имущества по всей России. На торгах квартира достается тому, кто предложил лучшую цену.

Торги могут не состояться, тогда через какое-то время проводятся повторные. На них стоимость объекта снижается на 15%.

И это как раз тот самый шанс купить недвижимость по сниженной цене.

Однако самые интересные и востребованные варианты уходят с молотка еще на первых торгах, поэтому если какой-то лот приглянулся, следует помнить, что претендентов достаточно много, и не стоит откладывать участие в надежде дождаться снижения цены. Чтобы действительно выгодно приобрести недвижимость на публичных торгах нужно постоянно отслеживать объявления.

Один из основных рисков в этой ситуации – если организаторы или участники нарушат правила проведения торгов, и договор купли-продажи в результате могут признать недействительным, а вы останетесь без квартиры.

Чтобы подстраховаться и убедиться в том, что торги санкционированы, запросите у организаторов информацию о наличии судебного акта или других документов, на основании которых имущество продается на торгах. Такую информацию организаторы обязаны дать по первому запросу участника.

Изучите положение о порядке проведения торгов, чтобы понять, какие права и обязанности есть у участников.

к содержанию ↑

На онлайн-витрине банка

Если какие-то квартиры не удалось реализовать в процессе торгов, банки их вносят в специальный раздел на своих официальных сайтах. Банк заинтересован в том, чтобы продать залоговое жилье в короткие сроки и закрыть долг, а также образовавшиеся убытки.

Чаще всего эти объекты недвижимости выставляются на продажу по среднерыночной стоимости. Бонусом для желающих приобрести подобную квартиру служит гарантия банка юридической чистоты и прозрачности проведения сделки.

Мнение эксперта
Васильев Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Имейте в виду — в этом случае есть шанс дождаться снижения стоимости. Если банк не сможет продать заложенную квартиру по заявленной рыночной цене, ему придется снизить цену и продать дешевле.

При этом квартира — нецелевой актив банка, ему нечего с ней делать. Непроданная квартира для банка дополнительный источник расходов, ведь на ее содержание уходят деньги.

Так что банк заинтересован как можно скорее продать эту недвижимость — чтобы закрыть просроченный кредит и перестать тратить деньги на объект, не приносящий дохода. Поэтому изредка скидка может доходить в сумме до 50% от первоначальной заявленной цены.

Чтобы повысить шансы продать квартиру и привлечь больше покупателей, многие банки предлагают кредит базы с более выгодной процентной ставкой для покупки жилья из залоговой. Оплатить приобретенное имущество покупатель может за счет собственных средств или за счет кредитных средств банка, полученных на специальных льготных условиях.

Определившись, как купить залоговую квартиру у банка , следует выяснить, как участвовать в торгах. Тут все зависит от способа приобретения.

Если хотите подобрать жилье на витрине банка, чтобы воспользоваться дополнительными преимуществами и получить ипотеку по сниженной ставке, вам нужно открыть соответствующий раздел на официальном сайте выбранного банка. Такие витрины есть практически у всех крупных банков: у Сбербанка , ВТБ , Россельхозбанка , Уралсиба и других.

Если вас больше интересует арестованная недвижимость , по которой есть решение суда, вам надо искать информацию о публичных торгах. В соответствии с нормами действующего законодательства, установленными Федеральным законом «Об ипотеке», публичные торги по продаже заложенного имущества организуют и проводят судебные приставы.

Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества – если заложенная квартира располагается в Москве, торги пройдут там же, если в Твери – участвовать в торгах придется в этом городе.

к содержанию ↑

Выгода приобретения квартиры под залогом

Квартиру, торгуемую банком-залогодержателем после ее конфискации у неплатежеспособного заемщика, возможно приобрести дешевле схожих рыночных предложений. И не только квартиру – в базах залоговой недвижимости, на публичных торгах и аукционах выставляется самая разная недвижимость, включая загородные коттеджи и садовые участки.

Залоговой недвижимостью являются объекты, приобретаемые на заемные деньги. К примеру, на ипотечный кредит – жилье, купленное по банковскому займу, может быть изъято у собственника кредитной организацией при отсутствии своевременных кредитных выплат (Гражданский кодекс, статья 348).

Поскольку банку-кредитору залоговая недвижимость как объект собственности не интересна, его задача обратить такое имущество в деньги. Но реализация конфискованных квартир занимает иногда более года, что побуждает банковские организации снижать ценник выкупа.

Известно три варианта покупки залогового жилья у банка и каждый требует покупательской внимательности, поскольку полностью небезопасен.

к содержанию ↑

Банковский аукцион залоговой недвижимости

Данный способ реализации жилья, выступающего кредитным залогом – основной. Продажа недвижимости в таком варианте происходит при добровольном согласии должника и во внесудебном порядке (закон за №102-ФЗ, ст.55). Число ипотечных заемщиков по России возрастает ежегодно, а значит такие аукционы будут все чаще проводится.

  • начальная стоимость лота устанавливается независимым оценщиком;
  • задаток участников составляет 5% от начальной цены;
  • побеждает лицо, назвавшее максимальную стоимость.

Проигравшим возвращается 5% задаток, а для победителя эта сумма вносится на счет покупки. Обычно первоначальная (оценочная) стоимость аукционной квартиры близка к рыночным ценам. Если же ее цена заметно ниже – существуют какие-то риски, которые участникам следует выяснить до торгов.

Отметим, что приобрести залоговую недвижимость с приличной скидкой в процессе аукциона практически невозможно. Банк заинтересован в достижении цены, сравнимой с предложениями вторичного рынка. В пылу аукционного азарта лот может даже оказаться дороже среднерыночных цен.

Помимо риска переплатить победители залогового аукциона нередко сталкиваются с неприятными сюрпризами по купленному жилью – наличия в нем прописанных, которых невозможно или затруднительно снять с учета . И тогда освобождение квартиры прошлыми жильцами займет много времени.

До подачи аукционной заявки следует выяснить в регистрирующем органе (ЕГРН, домовая книга) число прописанных в залоговой недвижимости и торговаться только по лотам, где прописанных нет.

к содержанию ↑

Как происходит продажа и каковы правила

Жилье может быть взыскано в судебном порядке, если:

  • Нет возможности провести реструктуризацию долга либо запустить процедуру рефинансирования.
  • Должник не хочет продавать иную собственность в счет задолженности, если кредитная организация выставила такие требования.
  • Заемщик в принципе не стремится урегулировать ситуацию (не вносит ежемесячные платежи, не отвечает на звонки и так далее).

Сами банки не могут выступать в роли продавцов, поэтому выставляют долговую недвижимость на публичные торги через специализированные компании, с которым у них подписан договор. Цены на такие квартиры могут быть как выше, так и ниже рыночных. На практике стоимость обычно занижается. Это происходит по двум основным причинам:

  • Банковская организация стремится как можно быстрее вернуть заем в полном объеме.
  • Часть средств уже была уплачена (так бывает в большинстве случаев), поэтому главной задачей является возврат остатка, который не был погашен в срок.

В обеих ситуациях у банка нет оснований настаивать на высокой продажной стоимости.

к содержанию ↑

Банк продает квартиру должника, как ему не остаться ни с чем

Безусловно, в идеале заемщику лучше не допускать просрочек по кредиту с залогом. Но если так случилось, и ситуация вышла из-под контроля, следует как можно быстрее принять меры по форсированию событий.

Комментарий эксперта МИЭЛЬ
На аукционе жилье продается, как правило, с серьезным дисконтом. В то же время профессиональный посредник может сработать так, чтобы квартира была продана по максимально возможной цене, и собственник не остался в итоге ни с чем. Реализуя жилье силами надежного агентства недвижимости, заемщик может рассчитывать на качественное сопровождение сделки.

Компания «МИЭЛЬ» имеет большой опыт продажи недвижимости в различных сегментах: вторичное, строящееся жилье, квартиры в новостройках. Взаимодействие с клиентами в проблемном сегменте для нас важный аспект.

Наши риэлторы работают в условиях обременений, ограничений на продажу со стороны контролирующих органов, сталкиваются со срочной продажей, сложным обменом, доплатами и прочими аспектами, требующими от них узкоспециализированных компетенций и навыков.

Наши решения, когда банк намерен продать квартиру должника:

  • Залоговая квартира — можем выдать аванс до фактического заключения сделки. После уплаты долга и снятия залога квартиру можно выгодно продать.
  • Проблемная ипотека (просрочки, угроза продажи с аукциона) — закроем ипотечный кредит из собственных средств, а затем организуем продажу по рыночной цене.
  • Квартира под судом — проведем переговоры с заинтересованными сторонами и сможем вернуть клиенту часть средств.

Читайте блог нашего агентства, чтобы узнать о преимуществах срочного выкупа ипотечных квартир.

Истории из жизни
Финансовое положение нашей семьи резко изменилось и не позволяло платить по счетам. Связались с агентством недвижимости на Чистопрудном бульваре, можно сказать, в последний момент. На консультации описали проблему и нам предложили услугу срочного выкупа. Договор с компанией МИЭЛЬ-Чистые Пруды был заключен на условиях снижения цены, но мы все равно вернули часть средств, которых хватило на то, чтобы закрыть вопросы с банком и покупку альтернативного жилья. Спасибо!

к содержанию ↑

МИЭЛЬ — мы ориентированы на результат

Команда сертифицированных агентов Чистые Пруды оказывает поддержку клиенту на любом этапе и с момента обращения эффективно сотрудничает с ним, используя в работе передовые методики. Мы работаем с жильем, находящимися в залоге у Сбербанка, ВТБ, Дельтакредит банка, Газпромбанка и других, досконально знаем процедуру работы публичных торгов, а именно, в какие сроки и как банки продают квартиры должников.

Наше агентство работает, исходя из интересов клиента, поэтому благодаря нам можно быстро найти выход из самой безвыходной ситуации.

В агентства сети «МИЭЛЬ» нередко обращаются клиенты, которые испытывают затруднения с продажей проблемного жилья. От мастерства специалистов зависят условия сделки и оперативность получения конечного результата.

Долги по квартплате, залоги банков, противодействие органов опеки — эти и другие сложные факторы могут отложить поиск покупателя на этапе подготовки. Практический опыт снятия обременений, юридическая грамотность, возможность подключить к сделке нужных специалистов необходимы для успешных переговоров и заключения договора с продавцом.

Выбирайте профессионалов!

Торги по банкротству — хорошая возможность купить квартиру на аукционе имущества должников по цене ниже на 75% от их рыночной стоимости. Специалисты нашей компании готовы проконсультировать Вас по всем интересующим вопросам, предложить наиболее оптимальные варианты их решения и сформировать индивидуалаьный пакет услуг специально для Вас, что того чтобы Вы могли максимально эффективно инвестировать свои средства.

Кроме квартир на торгах по банкротсву можно купить другие объекты: Дом, Таунхаус, Коттедж, Жилье.

Адрес: ХМАО-Югра, г. Урай, 2 мкр., дом 25, кв. 12.
Обременение: указанное имущество является предметом залога КСП «ЭКПА» по договору потребительского займа.
Дата публикации: 29/05/2020 21:03
Проведение торгов: с 01/06/2020 00:00 до 21/07/2020 23:59

Адрес: Забайкальский край, пгт. Шерловая гора, ул. Юбилейная, д. 1, кв. 7

Дата публикации: 29/05/2020 20:15
Проведение торгов: до 04/08/2020 09:00

Адрес: Челябинская область, г. Снежинск, улица Ломинского, д. 7, кв. 61

Дата публикации: 29/05/2020 19:03
Проведение торгов: с 29/05/2020 15:00 до 17/07/2020 15:00
Дата публикации: 29/05/2020 15:12
Проведение торгов:

Адрес: г. Биробиджан, ул. Шолом-Алейхема, д. 89, корп. Б, кв. 82.

Дата публикации: 29/05/2020 14:03
Проведение торгов: с 01/06/2020 00:00 до 30/06/2020 23:55

Имущественное право на объект долевого строительства ( квартир а), назначение: жилое, проектная (планируемая) площадь 74,16 кв.м, этаж 17, номер объекта:64

Дата публикации: 29/05/2020 13:56
Проведение торгов: с 01/06/2020 11:00 до 24/08/2020 11:00

Мнение эксперта
Васильев Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Имущественное право на объект долевого строительства ( квартир а), назначение: жилое, проектная (планируемая) площадь 74,16 кв.м, этаж 5, номер объекта:16

Имущественное право на объект долевого строительства ( квартир а), назначение: жилое, проектная (планируемая) площадь 74.16 кв.м, этаж 6, номер объекта: 20

Имущественное право на объект долевого строительства ( квартир а), назначение: жилое, проектная (планируемая) площадь 74.16 кв.м, этаж 14, номер объекта: 52

Имущественное право на объект долевого строительства ( квартир а), назначение: жилое, проектная (планируемая) площадь 74,16 кв.м, этаж 4, номер объекта:12

Имущественное право на объект долевого строительства ( квартир а), назначение: жилое, проектная (планируемая) площадь 74,16 кв.м., этаж 2, номер объекта: 4

Имущественное право на объект долевого строительства ( квартир а), назначение: жилое, проектная (планируемая) площадь 74.16 кв.м, этаж 3, номер объекта: 8

Имущественное право на объект долевого строительства ( квартир а), назначение: жилое, проектная (планируемая) площадь 74,16 кв.м, этаж 7, номер объекта: 24

Имущественное право на объект долевого строительства ( квартир а), назначение: жилое, проектная (планируемая) площадь 74.16 кв.м, этаж 8, номер объекта: 28

Мнение эксперта
Васильев Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Имущественное право на объект долевого строительства ( квартир а), назначение: жилое, проектная (планируемая) площадь 74.16 кв.м, этаж 15, номер объекта: 56

Если заемщик по ипотечному договору перестает выплачивать долг по кредиту, банк или иная кредитная организация вправе изъять и реализовать залоговую недвижимость. Для ее реализации существует два способа — публичные торги и продажа недвижимости с аукциона.

Банки также могут реализовывать квартиры, которые не удалось продать в процессе торгов, размещая объявления у себя на официальных сайтах. После продажи изъятой недвижимости остаток суммы, образовавшийся после погашения кредита, возвращают должнику, удерживая при этом стоимость взыскания на недвижимость и ее реализацию.

Автор статьи
Васильев Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Следующая
ЗаконЧерез сколько дней МФО отдают долг коллекторам

Добавить комментарий